مخاوف من الفقاعة العقارية في الامارات

مخاوف من الفقاعة العقاررية بالأمارات

هناك مخاوف متزايدة من الفقاعة العقارية بالأمارات وخصوصاً دبي، ومع أن الأمارات وخصوصاً أمارة دبي لم تتعافى من الأزمة المالية في 2009 إلى الآن وتحاول بكل طاقتها فرض القوانين ولكن أعتقد أن السوق والمخاوف أكبر وخصوصاً بعد حصول دبي على أكسبوا 2020 والذي جعل هناك زيادة مباشره في الأسعار بشكل عام في كل شيء في الامارات والعقارات بوجه الخصوص وفي ظل أحتياج الدولة لعدد كبير من العقارات والفنادق لأستقبال أكسبوا 2020.

والفقاعة أعقتد أنها أقوى وسوف تؤثر تأثير كبير مع أن شركة كشركه أعمار التي تعتبر شركة حكومية قد أصدرت قوانين بعد السماح لبيع العقارات تحت الأنشاء إلا بعد الأستلام ولكن أعقتد أن رؤوس الاموال سوف تستثمر أكثر فأكثر وسوف تزيد هذه الفقاعة العقارية والتي ممكن أن يكون تأثيرها صعب أقتصادياً

العودة للقائمة الرئيسية

كتب الموضوع بتاريخ 29/04/2014

مخاوف من الفقاعة العقاررية بالأمارات

ولتوضيح الفقاعة العقارية

الفقاعة العقارية هي زيادة الطلب بشكل مستمر على العقارات بشكل غير حقيقي، وزيادة سعر العقارات بناءاً على هذا الطلب المتزايد، بشكل غير حقيقي ومبالغ أعلى بكثير من القيمة الحقيقية للعقار وأرتفاع الأسعار يجذب مستثمرين جدد والمستثمرين الجدد يزيدون الطلب وأيضاً الأسعار، إلى أن يحدث توقف بسيط هذا التوقف يحدث أنهيار لأن التوقف المؤقت يخرج مستثمرين من السوق خوفاً من هبوط الاسعار فتهبط الاسعار بشكل مفاجىء مما يحدث تدمير لقطاع العقارات بالكامل وخصوصاً عند وجود مستثمرين بالهامش أي بأستخدام ما يعرف بالرافعة المالية أو الشراء بالهامش، وهذا حال أغلب المستثمرين.

مثلاً هناك شخص قام بشراء شقة نقداً للأستثمار اليوم وفي ظل الطلب المتزايد وزيادة أسعار العقارات فسوف تتمكن من البيع هذه الشقة بعد شهرين أو ثلاث شهور أو سته شهور بمكسب قد يصل إلى عشرين بالمائة فعادة يجذب هذا السوق الكثير من المستثمرين، ويبدأ المستمثرين في الدخول هذا السوق بقوة وكذلك يجعل هناك زيادة في البناء للأستفادة من السوق المرتفع وأيضاً دخول البنوك بقوة لكي تجندي الأرباح من هذا السوق.

ويحدث الدخول بالهامش عن طريق البنوك أو الشركات تبيع بالتقسيط مباني تحت الأنشاء، ويحدث كالتالي:

مثلا أنت اليوم قمت بشراء شقة بالتقسيط أو نقداً اليوم وفي ظل الطلب المتزايد وزيادة الفقاعة العقارية فيمكن أن تبيع هذه الشقة بعد حدود شهرين أو ثلاثة أو حتى ست شهور أو سنه ولنفرض ثمن الشقة 1 مليون فيمكنك بيعها بي 1,2 مليون
وطبعا أنك كمستثمر لديك مليون وقمت بشراء شقه نقدا وبعد شهرين أو ثلاثة أو ست شهور ربحت 200 ألف فأن المستمثر الذي لدية مليون لا يقوم بشراء شقة في العادة، ولكن يقوم بشراء عشر شقق وبالتقسيط أو عن طريق البنك وهي حتى من الممكن أن تكون تحت الأنشاء ويدفع في العشر شقق دفعة مقدمة مليون لكل الشقق .. ثم يأتي بعد شهرين أو ثلاثه أو حتى سته شهور أو سنه، ببيع جميع الشقق مما يجعلة يضاعف رأس ماله أكثر من مره.

فحيث أنه دفع مليون كدفعة مقدمة في عشر شقق كل شقة قيمتها مليون أي قيمتهم الأجمالية 10 مليون فسوف يقوم ببيعها خلال سته شهور وإلى سنه سيجد أن قيمة كل شقة وصلت 1.2 مليون فيقوم بعدها بتسدد البنك أو نقل التقسيط ويكون على أثرها قد ربح 200 الف من كل شقة أي أثنان مليون درهم بالأضافة إلى المليون الاصلي، أي بمكسب يجاوز 200 بالمائة سنوياً.

وطبعا للتسارع الموجود وتنظيم أكسبوا 2020 فمن المتوقع زيادة الطلب على العقارات وزيادة الأسعار وأرتفاع حجم الفقعة ومع الجهود الحكومية فإن المكسب يحطم كل شيء ويتزايد الأسعار بتزايد الطلب والمستمثر الذي كان يشتري شقه واحدة فقط كما رأينا فهو يقوم بشراء عشره شقق أي أرتفاع الطلب من المستثمريين عشره أضعاف وهذا بعيداً عن الطلب الحقيقي مما يجعل العقارات ترتفع والمقاولون يبنون مباني أكثر فأكثر.

والخسارة الكبيره تحدث لمن يستمثر بهذا الأستثمار وهو ما حدث في 2009 عندما جاء موعد بيع العشر شقق التي أشتراها كما وضحنا في المثال السابق حدث تراجع في الطلب فبدلا من أنه قام بشراء 10 شقق بالتقسيط بقيمة 10 مليون وقام بدفع مليون فيها وضربت الفقاعة العقارية فوجد نفسه لا يستطيع بيع العشر شقق بي سعرها ولا حتى بخسارة رأس ماله مليون درهم وأنما وجد نفسه أن سعر العشر شقق وصل 8 ملايين أي بخسارة رأس مالة مرتين وطبعا توقف الطلب وبالأصح أنهار وتوقفت شركات المقاولات عن البناء وتراجعت الاسعار بسبب الكل يريد أن يبيع ليحافظ على رأس مالة والبعض ترك الجمل بما حمل وهرب وتركة الشقق التي ثمنها 8 مليون والتي جدولها البنك بقيمة 10 مليون فتكون الخسارة للجميع وأيضاً ممكن أن تكون هذه الشقق أساساً تحت الأنشاء وتسلم بعد سنه إلى خمس سنين.

وهذا بمعنى بسيط خطه برونزي .. وأعتقد أنها مستمره لأنه كما وضحنا مع نهم المكسب ونهم البنوك كل شيء يتعدى الحدود وطبعاً هناك من تضرر بقرار شركة أعمار بعدم السماح ببيع أي وحدة سكنية قمت بشرائها من أعمار حتى يكتمل أنشائها.

النصحية : أستثمار العقارات حالياً في الأمارات مثل الأدمان فحاول أن لا تجازف بالكل وأيضاً حاول أن تستشعر السوق وتخرج في الوقت المناسب وهناك الكثير من الأشخاص صنعوا مليارات قبل أنهيار 2009 وأستشعروا الأزمه وخرجوا من السوق قبل الأنيهار في العقارات.

أعتقد أن الفقاعة العقارية سوف تتزايد بجنون في الامارات وهذا واقع الأرض .. وأن حدث إنهيار للعقارات قبل أكسبوا 2020 فيكون حله أسهل بكثير من حدوثه بعد أكسبوا 2020 حيث المتوقع وما يخطط له أن يتم استضاف 10 ملايين شخص في أكسبوا 2020 وهذا يحتاج الكثير من العقارات والفنادق والخدمات ثم بعد أكسبوا 2020 سوف ينقص السوق 10 ملايين شخص وهذا طبعاً سيأثر على الكل وخصوصاً الفنادق والعقاراتن.

قد يظن البعض أننا نقول هذا لسبب معين ولتخويف البعض، ولكي تتضح الصورة لو سألتنا عن فرص الأستثمار لمبالغ كبيرة ستكون توصيتنا بالأستثمار في العقارات في الأمارات وخصوصاً في دبي، وأيضاً بطريقة الهامش، ولكن هذا لتوضيح بعض النقاط من المخاوف والتوصيات بعدم الوقوع فيها وعدم المجازفه بالهامش كثيراً.

أما عن زيادة الأسعار 20 بالمائه سنوياً أو كل ست شهور أو أقل فهذا عادي حالياً في الأمارات وخصوصا دبي في ظل تفائل المستثمرين الجدد لمعرض أكسبو فهذا عادي في دبي، وهذا طبيعي وعلى فكره لدينا فرص أستثمارية في دبي في العقارات إن كنت تود الأستثمار بمبالغ كبيرة وتأسيس الشركات أيضاً.

نصيحة الموقع : أذا أستثمرت في العقارات في الأمارات فلا تجازف بمكاسب عالية ولكن خذ الحذر في الأستمثار وحاول أن تستشف السوق لتشعر بأي توقف بسيط في السوق، وأنا مثلاً كنت أستشعر الأزمة التي حدثت في عام 2009 في شهر مايو 2008 حينما كنت أجد مقاولين الباطن "شركات صغيرة تأخذ أعمال بناء من شركات مقاولات" يبحثون ويكثرون السؤال عن مشاريع جديدة فتشعر أن شركات المقاولات والملاك شعروا بي أنخفاض في الطلب على المشاريع تحت الأنشاء فأخذوا الحذر من البناء الجديد.

العودة للقائمة الرئيسية

كتب الموضوع بتاريخ 29/04/2014

جديد الموقع

جديد الموقع دليل المحاسبة .

تحديث كامل وشامل للمصطلحات المالية .

ملاحظة

الموقع غير مسؤول عن محتوى الإعلانات حيث إنها تأتي من المصدر .

لا تبخلو علينا في الملاحظات عن أي اخطاء في الموقع .