كتب الموضوع بتاريخ 29/04/2014

ولتوضيح الفقاعة العقارية

الفقاعة العقارية هي زيادة الطلب بشكل مستمر على العقارات بشكل غير حقيقي، وزيادة سعر العقارات بناءاً على هذا الطلب المتزايد، بشكل غير حقيقي ومبالغ أعلى بكثير من القيمة الحقيقية للعقار وأرتفاع الأسعار يجذب مستثمرين جدد والمستثمرين الجدد يزيدون الطلب وأيضاً الأسعار، إلى أن يحدث توقف بسيط هذا التوقف يحدث أنهيار لأن التوقف المؤقت يخرج مستثمرين من السوق خوفاً من هبوط الاسعار فتهبط الاسعار بشكل مفاجىء مما يحدث تدمير لقطاع العقارات بالكامل وخصوصاً عند وجود مستثمرين بالهامش أي بأستخدام ما يعرف بالرافعة المالية أو الشراء بالهامش، وهذا حال أغلب المستثمرين.

مثلاً هناك شخص قام بشراء شقة نقداً للأستثمار اليوم وفي ظل الطلب المتزايد وزيادة أسعار العقارات فسوف تتمكن من البيع هذه الشقة بعد شهرين أو ثلاث شهور أو سته شهور بمكسب قد يصل إلى عشرين بالمائة فعادة يجذب هذا السوق الكثير من المستثمرين، ويبدأ المستمثرين في الدخول هذا السوق بقوة وكذلك يجعل هناك زيادة في البناء للأستفادة من السوق المرتفع وأيضاً دخول البنوك بقوة لكي تجندي الأرباح من هذا السوق.

ويحدث الدخول بالهامش عن طريق البنوك أو الشركات تبيع بالتقسيط مباني تحت الأنشاء، ويحدث كالتالي:

فحيث أنه دفع مليون كدفعة مقدمة في عشر شقق كل شقة قيمتها مليون أي قيمتهم الأجمالية 10 مليون فسوف يقوم ببيعها خلال سته شهور وإلى سنه سيجد أن قيمة كل شقة وصلت 1.2 مليون فيقوم بعدها بتسدد البنك أو نقل التقسيط ويكون على أثرها قد ربح 200 الف من كل شقة أي أثنان مليون درهم بالأضافة إلى المليون الاصلي، أي بمكسب يجاوز 200 بالمائة سنوياً.

وطبعا للتسارع الموجود وتنظيم أكسبوا 2020 فمن المتوقع زيادة الطلب على العقارات وزيادة الأسعار وأرتفاع حجم الفقعة ومع الجهود الحكومية فإن المكسب يحطم كل شيء ويتزايد الأسعار بتزايد الطلب والمستمثر الذي كان يشتري شقه واحدة فقط كما رأينا فهو يقوم بشراء عشره شقق أي أرتفاع الطلب من المستثمريين عشره أضعاف وهذا بعيداً عن الطلب الحقيقي مما يجعل العقارات ترتفع والمقاولون يبنون مباني أكثر فأكثر.